Aree Edificabili

Aree Edificabile ai fini del pagamento IMU

Servizio attivo

A chi è rivolto

L'articolo 1, comma 741, lettera d), della legge n. 160/2019, stabilisce che per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi adottati dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.

L’articolo 1, comma 746, della legge n. 160/2019, definisce che per le aree fabbricabili il valore imponibile è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici, avendo riguardo:

alla zona territoriale di ubicazione;
all’indice di edificabilità;
alla destinazione d’uso consentita;
agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
ai prezzi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Il medesimo comma 746 stabilisce, inoltre, che in caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del d.P.R. n. 380/2001, la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale è considerata fabbricabile, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.

Come fare

Fatto salvo il principio normativo che il valore imponibile, per le aree fabbricabili, è rappresentato dal valore venale in comune commercio alla data del 1° gennaio dell’anno d’imposta, il Regolamento IMU prevede la possibilità per di approvare, periodicamente e per zone omogenee, i valori medi orientativi di mercato delle aree fabbricabili, al solo scopo di semplificare gli adempimenti fiscali a carico del contribuente e per orientare l’attività di controllo dell’Ufficio.

Cosa serve

L’IMU si calcola applicando alla base imponibile l’aliquota fissata per la particolare fattispecie.

In particolare:

Per le aree fabbricabili (art. 1, comma 746, della legge n. 160 del 2019) la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici, tenendo conto dei seguenti elementi:
zona territoriale di ubicazione;
indice di edificabilità;
destinazione d'uso consentita;
oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

I comuni, con proprio regolamento, possono determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento qualora l'imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato (art. 1, comma 777, lett. d), della legge n. 160 del 2019).

Cosa si ottiene

Sono considerate aree edificabili, ai sensi dell'articolo 95 delle N.T.A. del Piano Operativo, le aree individuate con i seguenti acronomi:
ACR ( interventi di completamento edilizio a destinazione residenziale);
CTR ( interventi di completamento dei tessuti urbani a destinazione residenziale);
ATR ( interventi di ampliamento e ridisegno dei tessuti urbani a destinazione residenziale);
ATP ( interventi di ampliamento e ridisegno dei tessuti urbani a destinazione produttiva).
Le suddette aree sono altresì contenute nell'appendice n.1 delle N.T.A. dell'adottato Piano Operativo.

Il Piano Operativo nella aree edificabili di cui al precedente punto 2., ha assegnato una capacità edificatoria attraverso la Superficie edificabile (SE), quale nuovo parametro urbanistico, così come determinato dall'articolo 10 del D.P.GR. n. 39/R del 24/07/2018.
L'entità della SE assegnata alle aree edificabili di cui al precedente punto 2., risulta individuata nell'appendice n.1 delle N.T.A. Dell'adottato Piano Operativo.

La stima del valore delle aree edificabili viene determinata stimando il valore unitario della superficie edificabile. Tale valore, tenuto conto di quanto indicato in premessa e sulla base di un indagine di mercato, viene stimato in € 600,00 ogni Mq di SE assegnata.

Secondo le previsioni del Piano Operativo, su talune aree edificabili, come individuate al precedente paragrafo 2, è previsto a carico della proprietà la esecuzione di talune opere di urbanizzazione, quali Parcheggio pubblico (Pp) e/o Verde Pubblico (Vp). In tale ipotesi il valore dell'area potrà avere una riduzione come di seguito indicato:
Vp < Mq 1.000 5,00%
Vp > Mq 1.00010,00%
Pp < Mq 50010,00%
Pp > Mq 50015,00%
Ove le previsioni indicano la esecuzione sia del Verde pubblico (Vp) che del Parcheggio pubblico (Pp), le percentuali di cui sopra sono cumulabili.
I coefficienti di riduzione non si applicano nel caso di sola cessione da parte del privato, di area funzionale alla esecuzione, a carico dell'Ente, del Verde pubblico (Vp) o del Parcheggio pubblico (Pp).
In altre aree soggette a nuova edificazione, ove sprovviste di rete di fognatura nera comunale e ricadenti nelle zone (EC1), (EC1.1), (TT1.1b) e nel perimetro della frazione di Malocchio, il valore dell'area potrà avere una riduzione pari al 50%.